Перепланировка квартир и нежилых помещений

Естественное желание каждого иметь благоустроенную квартиру понятно. Ведь где, как ни дома мы можем себе позволить расслабиться после утомительного рабочего дня. Но проектировщики массовых застроек, особенно спальных районов, не слишком заботятся об удобной планировке квартир. Тоже самое можно сказать о нежилых помещениях, ведь большую часть нашей жизни мы проводим на работе. Функционально удобно спроектированное нежилое помещение увеличивает работоспособность и делает рутинную работу более приятной. Так возникает потребность в изменении планировочного решения помещения.

Проведение перепланировок требует обязательного согласования в установленном законом порядке, и лучше это узаконить до проведения строительных работ. Дело в том, что многие неправильно представляют себе, что можно делать, а что изменять категорически запрещено. Уже вложив большие деньги в ремонт, многие были вынуждены тратить не меньшие деньги на решение вопроса согласования задним числом.

Чтобы избежать нежелательных последствий (штрафов, приведения помещения в первоначальное состояние, продажи помещения с торгов и выселение) необходимо выполнять перепланировку, соблюдая строительные нормы и в соответствии с действующим законодательством.

ПРАВОВОЕ ОСНОВАНИЕ

Перепланировкой является любое изменение Вашего помещения, приведшее к несоответствию между поэтажным планом БТИ и фактической планировкой.

Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения (ст.25 ЖК РФ).

Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения (ст.25 ЖК РФ).

Перепланировка помещений делится на две категории по типу согласования перепланировки:
- «простая» перепланировка, которая согласовывается по эскизу;
- «сложная» перепланировка, в том числе фасадные работы, для согласования которой потребуется изготовить проект перепланировки помещения и техническое заключение обследования несущих конструкций здания.

Разрешение на перепланировку квартир и нежилых помещений, встроенных, встроенно-пристроенных или пристроенных к жилым домам, выдает Мосжилинспекция округа, руководствуясь Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2005г. № 883-ПП «О реализации положений жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах».

Разрешение на переустройство помещений, расположенных в нежилых зданиях оформляется через Межведомственную комиссию (МВК) Префектуры округа в соответствии с Постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. №621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории».
ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ПОМЕЩЕНИЙ


РАЗРЕШАЕТСЯ:
- расширять жилое пространство за счет коридора, второй кухни при объединении нескольких квартир;
- объединять кухню с жилой комнатой при условии расположения мокрой точки в габаритах кухни;
- демонтировать подоконную часть оконного проема при условии сохранения несущей перемычки с дальнейшей установкой витражей / дверей;
- расширять санузлы за счет коридоров и подсобных помещений, исключая кухню и жилые комнаты;
- прорубать дверные проемы и арки в несущих конструкциях при наличии всех расчетов и в виде исключения после укрепления стен;
- изменять системы газификации и водоснабжения, но с помощью соответствующих служб при наличии лицензии;
- укладывать в штробы внутреннюю разводку труб водяного отопления и водоснабжения.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ:
- размещать жилые помещения в подвальных и цокольных этажах;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 8 кв.м;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната / кухня без естественного освещения или без приборов отопления;
- оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей;
- демонтировать несущие опоры, стены и балки;
- размещать отопительные приборы на стены, смежные с квартирой соседей;
- переносить радиаторы в застекленные лоджии, балконы;
- демонтировать вентиляционные коллекторы;
- замуровывать в стены газовые стояки и разводку;
- увеличение подсобной площади за счет жилой.

НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПОМЕЩЕНИЙ, ПРИ КОТОРОЙ:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В ЖИЛЫХ ДОМАХ ТИПОВЫХ СЕРИЙ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ:
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

РЯД ОГРАНИЧЕНИЙ ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:
Не допускается перепланировка помещения без согласия собственника (владельца);
Не допускается перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних собственников помещения.
Не допускаются мероприятия, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов.
Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:
- устройство балконов, козырьков, эркеров;
- превращение в эркеры существующих лоджий и балконов.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При перепланировке помещения очень важно определить техническую возможность того или иного производимого изменения. Поэтому Мосжилинспекция / Межведомственная комиссия наряду с проектом требует (за исключением самых простых случаев перепланировки) техническое заключение о состоянии несущих конструкциях здания. Произвести обследование и выдать техническое заключение может только лицензированная по этому виду работ проектная организация.

В процессе обследования помещений определяется, в каком состоянии находятся несущие конструкции здания, степень износа конструкций, план перекрытий, для старых зданий определяется, являются ли те или иные стены несущими и многое другое. Техническое обследование позволяет определить, возможна ли реализация задуманного проекта. Кроме того, обследование позволяет выявить дефекты конструкций, которые могут привести к авариям, причины появления таких дефектов и своевременно предупредить заказчика о необходимости их устранения.

Для уже выполненных перепланировок обследование позволяет определить, соответствуют ли произведенные работы строительным, санитарным и пожарным нормам, не превышает ли допустимые нормы нагрузка на перекрытия от вновь возведенных конструкций и т.п.

На основании обследования заказчику выдается техническое заключение, которое отвечает на вопрос о возможности задуманных изменений и на основе которого делается проект перепланировки.
Можно заказать основные виды технических заключений:
- техническое заключение о возможности перепланировки, в т.ч. устройство проема в несущей стене,
- техническое заключение о возможности реконструкции фасада,
- техническое заключение о выполненной перепланировке.

Техническое заключение в зависимости от характера перепланировки включает в себя:
- описание существующего здания;
- обмерочные работы;
- исследование грунтов оснований;
- обследование стен;
- обследование межэтажных перекрытий;
- обследование стропил, кровли, лестниц, колонн;
- вскрытие конструкций;
- обследование несущих и ограждающих узлов, деталей, конструкций;
- технический отчет по материалам обследования с выводами и рекомендациями.

Все эти работы быстро и качественно выполнят квалифицированные специалисты нашей фирмы.

ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Приобретая недвижимость, мы часто недовольны планировкой помещения, будь-то квартира или нежилое помещение или все здание в целом. На помощь приходят дизайнеры, архитекторы, проектировщики, которые на бумаге воплощают Ваши замыслы, чтобы затем воплотить это в реальную жизнь.

Проект перепланировки – это техническая документация, выполненная на основе технического заключения, которая отражает все изменения относительно старой планировки с учетом конструктивных элементов и инженерных коммуникаций.

Проект и техническое заключение – первичная и обязательная документация для утверждения перепланировки в государственных инстанциях и получения Распоряжение Мосжилинспекции / МВУ.

Проект снимает юридическую и иную ответственность с владельца помещения - после проектирования ответственность за технические решения по перепланировке в рамках Законов РФ ложится на плечи проектной организации, в частности архитектора и инженера.

В зависимости от вида работ состав проектной документации имеет различную структуру и наполнение. При перепланировке в состав проектной документации входят:

- поэтажный план БТИ;
- пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
- архитектурно-планировочное решение с указанием:

а) предполагаемых к сносу перегородок;
б) устанавливаемых перегородок;
в) мест пробития проемов во внутренних стенах;
г) устанавливаемого инженерного оборудования.
- проект усиления пробиваемых проемов, конструктивные детали и узлы, расчеты;
- чертежи узлов и деталей конструктивных решений;
- план помещения с размещением технологического оборудования (для нежилых помещений);
- план помещения с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (электрике, водоснабжению и канализации (далее ВК), отоплению и вентиляции (далее ОВ), газоснабжению …).;
- техническое заключение о несущей способности конструкций;
- заключение о функционировании внутренних инженерных систем.

При реконструктивных работах (изменение внешнего архитектурного облика здания, в том числе путем создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров, материалов и пластики внешних конструкций) в состав проектной документации входят:
- поэтажный план БТИ;
- ситуационный план М1:2000;
- пояснительная записка;
- фотографии существующего положения (до производства работ);
- фасады в цвете с указанием применяемых материалов и колеров по цветовой палитре Москвы;
- планы, разрезы, чертежи архитектурных элементов фасадов;
- конструктивные элементы, расчеты;
- генплан благоустройства М1:500 (при устройстве / изменении входов, тамбуров);
- стройгенплан М1:500 (при устройстве стройплощадки);
- техническое заключение о несущей способности конструкций здания.

При разработке проекта необходимо учитывать наружную отделку, цветовую гамму здания, так как проектируемые изменения не должны нарушать единый архитектурный облик здания.

Мы проконсультируем Вас по вопросам правовой и технической возможности перепланировки. Архитекторы и проектировщики нашей организации произведут необходимые расчеты и в короткий срок выдадут к исполнению готовый проект, в соответствии с СанПИНами, СНиПами и ГОСТами, независимо от того, маленькая ли у Вас квартира или многофункциональный комплекс. Проведем в кратчайшие сроки все необходимые согласования, сэкономим Ваши деньги и время, а главное НЕРВЫ !


ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ БЕЗ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Привлечение к ответственности граждан, юридических лиц за нарушение требований осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством РФ и города Москвы. В случаях длительного (свыше двух месяцев) непринятия мер к устранению нарушений и их последствий:
• районные Управы обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в случаях, предусмотренных статьей 293 Гражданского кодекса РФ
• иски о расторжении договоров найма жилых помещений, аренды помещений в жилых домах и иных договоров, дающих право на пользования помещениями в жилых домах, оформляются собственниками жилых домов или их управляющими, наделенными соответствующими полномочиями;
• при установлении межведомственной комиссией факта нарушения требований установленных норм и правил, в процессе перепланировки жилых и (или) нежилых помещений физические или юридический лица, допустившие самовольную перепланировку, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение в исходное состояние, произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организаций, обслуживающей жилой фонд, а стоимость работ взыскивается в соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РСФСР с виновных в судебном порядке;
• Мосжилинспекция информирует органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки помещений, несоответствия плана объекта недвижимости (экспликации помещений, поэтажных планов) его фактическому состоянию для принятия указанными органами мер в соответствии с законодательством.!

. Мы будем рады видеть Вас в нашем офисе и постараемся решить все Ваши проблемы, чтобы у Вас всегда было прекрасное настроение и поменьше забот